ניהול נכסים היא פעולה של טיפול בצרכים של נכס לשמירה על מצבו בשמו או בשמם של הבעלים. לרוב ניהול נכסים מתייחס לטיפול בצרכים ודרישות של בניין מגורים משותף, בתים פרטיים וגם עסקים, משרדים או מוסדות. 

האתגרים של ניהול נכסים מתכנסים לשני תחומים, האחד הוא אחריות והשני הוא תשומת לב לפרטים.

אחריות – בעל הבית או דיירי הבניין סומכים על חברת הניהול שתבצע את תחזוקת הבניין בזמן, בצורה חוקית, בהתאם לתקינה בכדי לשמור על סביבת חיים בטוחה, בטיחותית וכן לאריכות ימיו של הנכס.

תשומת לב לפרטים – חברת ניהול טובה היא כזו שמזהה מראש את צרכי הנכס או מקבלי השירות ונערכת למענה לפני שהצורך הופך לבעיה.

האתגרים הנפוצים ביותר עימם מתמודדים חברות מנהלות נכסים

תקשורת – בחירת שיטת תקשורת שתהייה נוחה לכל הצדדים. התקשורת חשובה לדיווח על בעיות, לדיווח על פעולות אחזקה שצפויות להתקיים, עדכון על תקלות או מקרים שאירעו ובכלל הודעות שוטפות. לעיתים, משתמשים באפליקציה, לעיתים במייל או דרך קבוצת וואטסאפ ולעיתים דרך נציגות הוועד. השיטה היא פחות משמעותית, המשמעותי הוא שהתקשורת תיתן מענה מתאים לאופי בעלי הנכסים ומקבלי השירות.

ביקור – קביעה של תדירות הביקור בנכס. ביקור בנכס באופן שגרתי חשוב בכדי לזהות בעיות וצרכים מראש, אך גם לא פחות, בכדי להראות נוכחות של חברת הניהול ובכך לחזק את האמינות ותחושת הנגישות מול בעלי הדירות. לרוב התדירות נקבעת מראש מול שוכר השירות, אך היא גם צריכה להיות מותאמת לכל הנכס.

בקרה – בחלק גדול מהמקרים, השירות בתחומי שונים כמו, ניקיון, גינון, עבודות חשמל, נעשים על ידי קבלנים חיצוניים. עבודת הקבלנים (שלעיתים נבחרו על ידי חברת הניהול ולעיתים על ידי הבעלים), מחייבת מעקב אחר רמת השירות שלהם וכן בכדי לדאוג לשמירה על רמת שירות גבוהה מתמשכת. במקרים מסוימים, באחריות חברת הניהול, לקבל החלטה על החלפת קבלן שלא מבצע את עבודתו כפי שמצופה.

אתגרים ייחודים לניהול בניינים משותפים

בניינים משותפים הם סוג של ניהול ייחודי בפני עצמו, הכולל אתגרים שאינם קיימים בניהול בבית פרטי או עסק.  זאת עקב התנהלות מול הרבה אנשים (דיירים) לעומת התנהלות בעל נכס או בעל עסק ועקב צרכים ייחודים.

ניהול נכס של בניין משותף נעשה לרוב מול וועד הבניין המגדיר את רמת השירות הנדרשת מחברת הניהול, אך במרבית המקרים ניהול שוטף מתנהל גם מול דיירי הבניין.

איסוף כספי וועד – גביית כסף ולא משנה באיזה תחום היא משימה מורכבת המצריכה סובלנות לצד מרדף אחר הלא משלמים.
קרא עוד אודות ניהול ועד >>

 בבניינים משותפים וועד הבניין יחד עם חברת הניהול, מגבשים את מתווה איסוף הכסף המהווה את תקציב הבניין. האתגר המרכזי הוא להגיע לכל הדיירים, לאפשר מנגנון נוח של רישום ואיסוף כספי הוועד ובמידת הצורך להתנהל גם בהליכים משמעתיים כנגד דייר שלא משלם.

דיירים חורגים – בכל בניין משותף יהיו דייר או כמה שלא יפעלו לפי המדיניות שנקבעה בבניין. לעיתים סביב השלכת פסולת, לעיתים סביב אזור המדרגות או הפרוזדור וכדומה. במקרים כאלו וועד הבניין יחד עם חברת הניהול מסכמים על שיטת התגובה הטובה ביותר בכדי לטפל בהתנהלויות חורגות אלו.

זמינות –תת סעיף לאתגר שיטת התקשורת בין חברת הניהול למקבלי השירות. חוק מרפי קובע כי, תקלות יתרחשו בזמן הכי לא מתאים שהן יכולות להתרחש. מכיוון שכך, דיירי הבניין זקוקים לכתובת גם בשעות ובימים שאינם ימי שגרה ועבודה במיוחד אם מדובר בתקלות משמעותיות, כמו קצר בחשמל, פיצוץ מים וכדומה. חברת הניהול צריכה לתת מענה בפרק זמן מקובל לתקלות מסוג אלו.

תקינה – ניהול בניין משותף מצריך עמידה בכללי תקינה ובטיחות, ביניהם: בדיקת תקופתית של מערכת כיבוי אש, בדיקת מערכת תאורת החירום, מאגרי המים לחירום בבניין ואחרים. אלו תחומי תקינה, שחייבים להיות בתוקף כל הזמן, בכדי שביטוח הבניין יהיה בתוקף. חברת הניהול מנהלת את הצרכים הללו ודואגת לקיים אותם ולטפל בליקויים ככל שאותרו.

סיכום

חברות ניהול נכסים נדרשות להתמודד עם אתגרים תקופתיים אליהם ניתן להיערך ועם אתגרים מזדמנים המצריכים גמישות, זמינות ולא מעט ניסיון בכדי לטפל בהם בצורה נכונה. לרוב, שיטת הניהול מותאמת לסוג הנכס המנוהל, במקביל לקביעת סוג והיקף השירות מול מקבל השירות.